Từ Cảm Tính Đến Con Số — Minh Phan
Ưu đãi mở bán 179.000đ đến 31/07/2026 · Nhận ebook ngay sau thanh toán
Ebook thực chiến mặt bằng

TỪ CẢM TÍNH
ĐẾN CON SỐ

Đừng ký chỉ vì mặt bằng trông đông. Hãy biết dòng người đó có thể tạo ra bao nhiêu đơn hàng.

Một hệ thống khảo sát và dự báo doanh thu giúp bạn đo lưu lượng, tính tỷ lệ bắt khách, xác định điểm hòa vốn và biết mức giá thuê có thể chấp nhận.

349.000đ 179.000đ Ưu đãi đến 31/07/2026
00Ngày
00Giờ
00Phút
00Giây
Nhận ebook ngay → Xem nội dung
✓ File điện tử✓ 10 công cụ thực chiến✓ Đọc trên điện thoại và máy tính
EBOOK CHÍNH THỨC
Bìa ebook Từ Cảm Tính Đến Con Số
7Bước cốt lõi
13Bước SOP đầy đủ
10Công cụ đi kèm
Vấn đề thật

Bạn có đang chọn mặt bằng bằng cảm giác?

Một mặt bằng đông người chưa chắc có đủ khách tiềm năng để cửa hàng đạt điểm hòa vốn.

01

Nhìn đông là ký

“Chỗ này đông, chắc ổn” nhưng không biết dòng người đó đi đâu và vì sao họ dừng lại.

02

Dùng sai dữ liệu

Có dân số và lưu lượng tổng nhưng chưa gắn với mô hình kinh doanh cụ thể.

03

Khảo sát quá ít

Một buổi và một khung giờ không đại diện cho cả ngày hay cả tuần.

04

Không tính hòa vốn

Ký thuê trước rồi mới tìm cách đạt doanh thu sau.

Điểm khác biệt

20.000 xe mỗi ngày chưa nói lên doanh thu

Ebook chỉ cho bạn cách biến lưu lượng thô thành số đơn hàng và doanh thu dự báo thông qua tỷ lệ bắt khách.

Lưu lượng20.000 xe/ngày
→
Tỷ lệ bắt khách0,8%
→
Lượt ghé160 lượt/ngày
→
Tỷ lệ mua70%
Kết quả dự báo112 đơn/ngàyHóa đơn trung bình 55.000đ → khoảng 185 triệu/tháng
Phù hợp với ai?

Được viết cho người cần ra quyết định bằng số liệu

Ebook dành cho bạn nếu...

  • Đang chuẩn bị ký hoặc so sánh hai mặt bằng.
  • Cần dự báo doanh thu, điểm hòa vốn và tỷ lệ tiền thuê.
  • Cần báo cáo hoặc đàm phán bằng con số cụ thể.

Ebook không phù hợp nếu...

  • Không muốn khảo sát trực tiếp tại mặt bằng.
  • Muốn một công thức chính xác tuyệt đối cho mọi mô hình.
  • Chỉ tìm kiến thức về thiết kế hoặc vận hành cửa hàng.
Kết quả sau khi đọc

Đo đúng dữ liệu → Dự báo doanh thu → Quyết định ký hay dừng

01

Biết cần đo gì

Hạ tầng, lưu lượng đúng khung giờ, tỷ lệ bắt khách và sàn doanh thu đối thủ.

02

Biết cách tính

Doanh thu ba kịch bản, điểm hòa vốn và tỷ lệ tiền thuê/doanh thu.

03

Biết cách quyết định

Ký, đàm phán thêm hoặc dừng lại với căn cứ rõ ràng.

Quy trình cốt lõi

7 bước cốt lõi — triển khai thành SOP 13 bước

Từ khâu chuẩn bị trước khi đi khảo sát đến tổng hợp dữ liệu và ra quyết định sau khi về.

1

Khảo sát ít nhất hai phương án

Có cơ sở so sánh và tạo lợi thế khi đàm phán.

2

Dạo quanh ba vòng

Tổng thể → hạ tầng → mặt bằng, hàng xóm và lịch sử vị trí.

3

Điền checklist năm phần

Không bỏ sót dữ liệu khi đang hứng khởi với mặt bằng.

4

Đếm lưu lượng năm khung giờ

Phân loại phương tiện, hướng đi và khung giờ bán hàng.

5

Quan sát đối thủ 60 phút

Ước tính sàn doanh thu và khả năng lấy khách.

6

Lập ba kịch bản tài chính

Xấu, cơ sở, tốt; so với hòa vốn và tỷ lệ tiền thuê.

7

Kiểm tra dấu hiệu dừng

Sau đó dùng dữ liệu để đàm phán hoặc từ chối điểm bán.

7 bước là quy trình cốt lõi tại thực địa. SOP 13 bước bao gồm thêm bốn bước chuẩn bị và hai bước tổng hợp sau khảo sát.
Case Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3

Cùng một mặt bằng — hai cách ra quyết định

Giá thuê ban đầu 28 triệu/tháng. Mô hình cơm trưa văn phòng.

Người A

CẢM TÍNH
  • “Chỗ này đông, chắc ổn.”
  • Không khảo sát nhiều khung giờ.
  • Không biết doanh thu cần đạt.
  • Chỉ hỏi chủ nhà: “Bớt được không?”
  • Ký ở mức 28 triệu/tháng.

Người B

CÓ QUY TRÌNH
  • Khảo sát ba buổi, đúng giờ ăn trưa.
  • Quan sát đối thủ trong hai giờ.
  • Dự báo doanh thu 152 triệu/tháng.
  • Xác định ngưỡng thuê an toàn 15%.
  • Đàm phán xuống 23 triệu/tháng.
Kết quả của dữ liệuTiết kiệm 60 triệu/năm
Bộ công cụ đi kèm

10 công cụ để áp dụng ngay tại mặt bằng

1. Checklist 5 phầnKhông bỏ sót dữ liệu cơ bản.
2. Form khảo sát 3 thời điểmGhi nhận nhiều khung giờ.
3. Bảng đếm lưu lượngPhân loại hướng và phương tiện.
4. Form quan sát đối thủƯớc tính sàn doanh thu.
5. Bảng tỷ lệ bắt kháchChuyển lưu lượng thành lượt ghé.
6. P&L 3 kịch bảnXấu, cơ sở và tốt.
7. Bảng điểm hòa vốnBiết doanh thu tối thiểu cần đạt.
8. Thẻ 6 dấu hiệu dừngBiết khi nào không nên ký.
9. Checklist hợp đồng thuêRà soát trước khi đặt bút ký.
10. Hồ sơ mặt bằng tổng hợpGom dữ liệu thành quyết định cuối.
Practical experience

Đồng hành cùng nhiều mô hình điểm bán

Một số thương hiệu Minh Phan hoặc Site Plus đã đồng hành trong tư vấn chiến lược, lựa chọn mặt bằng, phát triển điểm bán hoặc mở rộng chuỗi.

10+Five years of experience
Đa ngànhBán lẻ, F&B, dịch vụ
Thực địaKhảo sát và kiểm chứng
Hệ thốngQuy trình có thể áp dụng
MINISTOPMINISTOP
MIA.vnMIA.vn
LEVENTSLEVENTS
FIGHT100FIGHT100
FITMEFITME
Dusty ArtDusty Art
Chạm Đà LạtChạm Đà Lạt
Pi ThaiPi Thai
Oolong PearlOolong Pearl
Nhất QuêNhất Quê
Minh Phan
Tác giả

Người đứng sau quy trình giúp việc chọn mặt bằng bớt phụ thuộc vào cảm giác

Minh Phan là Founder & CEO Site Plus, với hơn 10 năm nghiên cứu, khảo sát và phát triển điểm bán trong lĩnh vực bán lẻ và F&B.

Trong quá trình đồng hành cùng nhiều doanh nghiệp, Minh Phan nhận ra rằng phần lớn quyết định thuê mặt bằng vẫn dựa trên cảm tính hoặc kinh nghiệm cá nhân. Điều này khiến không ít chủ cửa hàng phải trả giá bằng hợp đồng thuê kéo dài và chi phí vận hành lớn.

Từ quá trình khảo sát thực địa, phân tích lưu lượng, đối thủ và dữ liệu thị trường, Minh Phan đã xây dựng một phương pháp giúp việc đánh giá mặt bằng trở nên có hệ thống, có thể đo lường và có thể dự báo.

🏢
Founder & CEO Site PlusTư vấn chiến lược và phát triển điểm bán.
📍
10+ năm thực địaKinh nghiệm trong bán lẻ, F&B và dịch vụ.
📖
Tác giả sách về mặt bằngĐến Sahara Mở Quán Trà Đá.
📘
Cố vấn chuyên môn sách bán lẻHiệu đính theo thực tế kinh doanh Việt Nam.
Dấu ấn xuất bản

Các đầu sách Minh Phan đã tham gia

Đến Sahara Mở Quán Trà Đá
Tác giả

Đến Sahara Mở Quán Trà Đá

Đầu sách về kinh nghiệm tìm kiếm và đánh giá mặt bằng kinh doanh.

Retail Store Design and Layout
Cố vấn chuyên môn

Retail Store Design and Layout

Minh Phan tham gia bổ sung và hiệu đính theo thực tế kinh doanh bán lẻ tại Việt Nam.

Hỏi thường gặp

Giải đáp trước khi mua

Đây là ebook dạng file điện tử. Không có giao hàng vật lý.

Giá 179.000đ áp dụng đến hết 31/07/2026. Sau đó giá được chuyển tự động thành 349.000đ.

Khung phương pháp phù hợp với F&B, bán lẻ và nhiều mô hình dịch vụ có điểm bán. Người đọc cần điều chỉnh tỷ lệ bắt khách và cấu trúc tài chính theo ngành.

Sahara tập trung vào nhận diện mặt bằng phù hợp và các rủi ro cần tránh. Ebook này đi tiếp đến khảo sát dữ liệu, dự báo doanh thu và đàm phán trước khi ký.

Sau khi thanh toán thành công, bạn nhận hướng dẫn truy cập ebook và bộ công cụ điện tử.

Ưu đãi mở bán

Biết doanh thu trước khi ký mặt bằng

Nhận ebook và bộ công cụ thực chiến để bắt đầu khảo sát một mặt bằng cụ thể.

  • ✓ Ebook Từ Cảm Tính Đến Con Số
  • ✓ 10 công cụ đi kèm
  • ✓ File điện tử, không giao hàng
  • ✓ Dùng trên điện thoại và máy tính
349.000đ
179.000đ

Ưu đãi đến hết 31/07/2026

EbookFile điện tử
Content10 chương
Công cụ10 file đi kèm
Nhận ebook ngay →
Ebook được cung cấp dưới dạng file điện tử sau khi thanh toán thành công.
🔒 Thông tin thanh toán được bảo mật
Nhận ebook — 179.000đ