TRÀ SỮA, GIÁ THUÊ VÀ MẶT BẰNG…

Dạo này đi khảo sát mặt bằng, lướt bản đồ chuỗi trà sữa ở Sài Gòn, tôi có một cảm giác rất lạ: thị trường thì đông nghịt thương hiệu, nhưng mỗi khi thấy CG mở một điểm mới, cả khu vực xung quanh lại rộn lên hẳn. Người tò mò kéo tới thử, chủ nhà bắt đầu hỏi giá cao hơn, môi giới thì rỉ tai nhau khu này vừa có khách thuê lớn vào.Tôi không đặt câu chuyện đúng – sai ở đây. Chỉ đơn giản là… tò mò

Tò mò về hiệu quả kinh doanh của một mô hình trà cao cấp trong bối cảnh người tiêu dùng đang ngày càng chuộng giá rẻ, mua nhanh, uống liền. Và tò mò hơn nữa là bài toán tài chính phía sau những mặt bằng vài trăm triệu, thậm chí gần 1 tỷ mỗi tháng.

Nhìn vào bản đồ phân bổ cửa hàng, dễ thấy CG không rải đều như các chuỗi kiosk. Họ chọn những điểm đến của thành phố: góc hai mặt tiền, trục lớn, khu đông văn phòng – dân cư, nơi chỉ cần treo bảng lên là cả dòng xe nhìn thấy. Mở ở đâu là thành điểm check-in ở đó. Cảm giác giống như họ đang mua vị trí hơn là chỉ thuê một chỗ bán đồ uống.

Rồi khi lật qua các báo giá thuê, câu chuyện bắt đầu thú vị hơn.

Có những căn ở Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình đang được chào 180–230 triệu một tháng cho diện tích lớn, trệt lầu đàng hoàng. Ở trung tâm, nhiều vị trí neo giá 30.000–35.000 USD một tháng, chưa kể những căn tiệm cận 1 tỷ. Đây là mức mà trước đây thường thấy ở ngân hàng, showroom xe hay thương hiệu thời trang quốc tế.

Tự nhiên tôi đặt câu hỏi: với tiền thuê như vậy, cửa hàng phải vận hành ra sao để chịu nổi?

Lấy một ví dụ rất đời thường. Giả sử một cửa hàng thuê 200 triệu một tháng. Trong ngành F&B, để an toàn, tiền thuê thường nên nằm đâu đó quanh 10-15% doanh thu(Này tôi đang đưa góc nhìn đơn giản để chúng ta dễ hiểu chứ đúng ra thì chi phí mặt bằng nó là khoản định phí thì không thể tính theo % được). Nghĩa là cửa hàng đó phải làm khoảng 1,5–2 tỷ doanh thu mỗi tháng thì bài toán mới bắt đầu dễ thở. Nếu mỗi ly bán trung bình 60.000–70.000 đồng, thì mỗi ngày phải bán cỡ 800–1.000 ly, đều đặn suốt 30 ngày.

Con số đó không phải là không thể, nhưng rõ ràng nó đòi hỏi một vị trí rất tốt, một mô hình vận hành rất mượt và một thương hiệu đủ mạnh để kéo khách quay lại thường xuyên, chứ không chỉ đông vài tuần đầu.

Còn với những căn 30.000 USD một tháng, câu chuyện lại khác. Lúc này không còn là bán trà sữa nữa, mà là tổ chức cả một điểm đến. Phải tạo được thói quen ghé, phải có dòng khách ổn định, phải biến cửa hàng thành một phần trong lịch sinh hoạt của khu vực. Nếu không, tiền thuê sẽ trở thành một cục tạ treo lơ lửng trên dòng tiền.

Ở góc độ thị trường, sự xuất hiện của một thương hiệu sẵn sàng trả giá cao như CG cũng kéo theo một hiệu ứng rất rõ. Chủ nhà thấy có người chịu chơi, liền nâng kỳ vọng. Môi giới thấy có deal cao, lập tức neo mặt bằng mới. Và thế là nguyên một trục đường được reset lại mặt bằng giá.Điều này không hẳn là xấu, nhưng nó khiến tôi càng tò mò hơn về hiệu quả thực sự phía sau những con số hào nhoáng.

Bởi trong khi tiền thuê đi lên rất nhanh, thì sức mua của người tiêu dùng lại không phải lúc nào cũng tăng cùng nhịp. Người trẻ vẫn thích trải nghiệm mới, nhưng cũng ngày càng nhạy cảm với giá. Thị trường thì đang phân hoá rất rõ: một bên là kiosk giá rẻ phủ điểm, một bên là cửa hàng lớn đánh thương hiệu. Ở giữa là vùng rất khó chơi.

Nhìn từ ngoài vào, tôi không nghĩ câu chuyện nằm ở việc “thuê cao là dại” hay “thuê thấp là khôn”. Mỗi mô hình có một chiến lược riêng. Nhưng điều chắc chắn là cuộc chơi bây giờ không còn đơn giản là tìm được mặt bằng đẹp rồi mở cửa bán hàng.

Câu hỏi thực sự nằm ở chỗ: mô hình của mình có đủ sức gánh định phí lớn hay không? Doanh thu mục tiêu có đủ rõ để biết mình đang bước vào cuộc chơi nào? Và khi thị trường chậm lại, mình còn dư địa để xoay hay không?

Với những ai đang chuẩn bị mở cửa hàng trong giai đoạn này, có lẽ thứ cần học không chỉ là pha chế hay thiết kế, mà là cách nhìn bài toán tài chính một cách nghiêm túc: hiểu cấu trúc chi phí, biết tiền thuê đang chiếm bao nhiêu phần trăm doanh thu, tính được điểm hoà vốn, dự phòng được dòng tiền cho những tháng không như kỳ vọng. Cùng với đó là tư duy chọn mặt bằng theo chiến lược dài hạn, chứ không chỉ theo cảm giác “thấy đông là ngon”.

Nhìn rộng ra một chút, câu chuyện mặt bằng bây giờ không còn là cuộc cạnh tranh riêng của ngành trà sữa hay F&B nữa. Người mở cửa hàng hôm nay đang phải cạnh tranh trực tiếp với cả ngân hàng, showroom, phòng gym, chuỗi bán lẻ, chuỗi thời trang, chuỗi tiện lợi… tất cả đều săn cùng một nhóm “điểm vàng” của thành phố.

Một căn góc đẹp, một trục đông người, một vị trí nhận diện tốt – không còn là cuộc chơi riêng của ai. Và khi những chuỗi lớn khác ngành sẵn sàng trả giá cao để mua vị trí, cuộc chiến mặt bằng tự nhiên trở nên khốc liệt hơn rất nhiều.

Vì vậy, mở cửa hàng bây giờ không chỉ là câu chuyện làm sản phẩm ngon hay trang trí cho đẹp, mà là cuộc chơi tổng hợp của tài chính, vận hành, thương hiệu và sức bền. Chủ doanh nghiệp không chỉ cần đam mê, mà cần cả bản lĩnh, kỷ luật và khả năng đi đường dài.

Thị trường càng ngày càng khó, nhưng cũng vì vậy mà những ai trụ lại được sẽ ngày càng mạnh hơn.Chúc anh chị luôn đủ tỉnh táo để ra quyết định, đủ bản lĩnh để theo đuổi con đường đã chọn và đủ bền chí để đi đến cùng.

Minh Phan – Site Plus | Choosing the right location.