4 chữ T trong chọn mặt bằng

Cuối tuần rồi vừa kết thúc lớp KHS0, thì mình nhận được một tin nhắn từ người bạn gửi có một bên đào tạo khác đang dùng công thức 4T mà không nhắc nguồn. Nghe xong mình không buồn, mà thấy vui. Vui vì những gì từng đúc kết từ va vấp thực tế, từ những lần chọn sai trả giá bằng tiền thật, hoá ra cũng đang giúp thêm nhiều người mở cửa hàng đỡ rủi ro hơn. Và mình càng thấy quyết định mấy năm trước ngồi xuống hệ thống lại quy trình tìm kiếm – đánh giá mặt bằng thành một khung rõ ràng là một quyết định đúng, dù lúc đó chỉ nghĩ đơn giản là muốn người sau đỡ vấp như mình.

Nhưng mình luôn nghĩ một điều rất rõ: 4T chưa bao giờ sinh ra để chọn mặt bằng thay ai cả, nó chỉ giúp mình không chọn nhầm.

Nhiều anh chị mở quán lần đầu hay lo: “Em sợ theo framework quá thì bị cứng, mất cảm giác.” Nỗi lo đó rất thật. Nhưng làm nhiều dự án rồi mình mới nhận ra framework không làm mất cảm giác, mà giúp mình hiểu rõ cảm giác đó đang dựa trên điều gì. Thực ra 4T chỉ là cách nhìn hành trình khách hàng ngoài đời thật, giống hệt một cái phễu từ ngoài đường bước dần vào cửa hàng. Nó chạy theo một mạch:

1. Tập trung – khu này có đủ khách tiềm năng không, bao nhiêu người đi ngang, bao nhiêu người ở gần, bao nhiêu người chủ động tìm đến. Nếu ngay từ đầu phễu đã ít khách thì phía dưới làm tốt mấy cũng rất khó cứu.

2. Tầm nhìn – trong số khách đó họ có nhìn thấy cửa hàng. Mặt tiền có rõ không, bảng hiệu có bị che không, dòng xe có lướt qua đủ lâu để nhận diện không. Rất nhiều chỗ đông người nhưng khách… không hề thấy quán.

3. Tiếp cận – bao nhiêu người có thể ghé vào. Có dễ tấp xe không, có chỗ đậu không, có bị dải phân cách hay vật cản chặn lối vào không. Nhiều mặt bằng nhìn rất đẹp nhưng chết ở chỗ khách thấy mà không vào được.

4. Tính chất mặt bằng – không gian có thuận cho bán hàng không, bố trí có trơn tru không, khách có ở lại đủ lâu để mua không, tỷ lệ chuyển đổi thực tế ra sao. Đây là đáy phễu tạo ra doanh thu thật.

Nếu nhìn vậy sẽ thấy 4T không phải lý thuyết gì cao siêu, nó chỉ mô phỏng đúng hành trình: có khách → khách thấy → khách vào → khách mua.

Trước đây khi chưa có khung rõ ràng, rất nhiều quyết định chỉ gói gọn trong một câu “thấy căn này được”, mà chữ “thấy” thường trộn đủ thứ: chút dữ liệu, chút hy vọng, lời môi giới và cả áp lực sợ mất căn đẹp. 4T chỉ giúp tách từng lớp đó ra để nhìn cho rõ hơn, và điều thú vị là nhiều người sau khi phân tích xong lại tự nói “thôi để em bỏ căn này”, không phải vì ai ép mà vì họ đã nhìn thấy những rủi ro trước đó cảm giác che mất.

Mình luôn nghĩ mở cửa hàng không cần quá giỏi ngay từ đầu, chỉ cần đủ tỉnh để tránh những cú sai quá đắt. Framework không giúp chắc thắng, nhưng giúp bớt liều. Và với mình, như vậy đã là quá quý rồi.