Ngồi làm việc, ông anh gửi cho mình một cái clip phân tích chuyện trả mặt bằng ở đường Hồ Văn Huê, nghe xong thì có vẻ hợp lý.Thực ra câu chuyện các cửa hàng rút khỏi tuyến này đã diễn ra từ 3–4 năm trước rồi, chứ không phải bây giờ mới xảy ra. Nhưng cứ mỗi lần thấy vài tuyến trống là lại có một làn sóng kết luận thị trường khó, mặt bằng trả hàng loạt, nghe thì hợp lý nhưng lại không phản ánh đúng bức tranh hiện tại.
Nếu nhìn lại hơn chục năm trước, khi online chưa phát triển, khách hàng vẫn đi tìm cửa hàng trực tiếp thì mô hình “tuyến phố chuyên ngành” hoạt động rất tốt. Thời trang tập trung ở Nguyễn Trãi, Lê Văn Sỹ; F&B ở Phan Xích Long; áo cưới ở Hồ Văn Huê… Nhưng bây giờ hành vi đã thay đổi, khách hàng tìm trên điện thoại trước rồi mới quyết định đi đâu. Những tuyến như Hồ Văn Huê lại thêm một vấn đề lớn là không thuận tiện tiếp cận, khó dừng xe, không nằm trên dòng chảy di chuyển chính, nên việc thương hiệu rút đi là điều đã được báo trước từ lâu. Việc đào lại câu chuyện này để nói thị trường đang khó là chưa đúng bối cảnh.
Còn nếu nhìn vào thực tế hiện tại thì câu chuyện lại ngược lại hoàn toàn. Mặt bằng đẹp bây giờ không hề dễ tìm, thậm chí phải nói là khan hiếm. Chính mình và anh em làm nghề đi tìm điểm mở cửa hàng vẫn đang rất chật vật, không phải cứ có tiền là có chỗ. Có những case rất rõ: hôm qua chủ nhà còn rao 70 triệu, hôm sau đã đẩy lên 80 triệu, và vẫn có người hỏi thuê. Đây không còn là câu chuyện cá biệt mà là dấu hiệu của một chu kỳ tăng giá đang quay lại.
Vì sao lại như vậy? Thực ra có 3 lực đang đẩy thị trường lên cùng lúc.
Thứ nhất là làn sóng quay lại offline của các thương hiệu từng bán online. Sau một thời gian phụ thuộc vào sàn, chi phí ngày càng cao, nhiều bên nhận ra phí nền tảng và quảng cáo có thể chiếm tới 20–30% doanh thu, nên bắt đầu mở cửa hàng để tối ưu lại lợi nhuận.
Thứ hai là các chuỗi lớn vẫn tiếp tục mở rộng rất mạnh. Chỉ riêng nhóm cửa hàng tiện lợi và mini mart ở Việt Nam đã gần 10.000 điểm, trong đó WinMart+ hơn 4.500 cửa hàng, chưa kể các chuỗi F&B như Highlands, Phúc Long, Katinat… mỗi năm vẫn mở thêm hàng chục đến hàng trăm điểm mới. Những thương hiệu này đi đến đâu là mặt bằng khu đó bị kéo giá lên đến đó.
Thứ ba là làn sóng thương hiệu quốc tế quay lại Việt Nam sau dịch, họ không đi lẻ mà đi theo cụm, theo chiến lược dài hạn và sẵn sàng trả giá cao để giữ vị trí. Và đơn cử như là chuỗi trà sữa của TQ mới vào với những vị trí hàng trăm triệu/tháng. Và trên báo chí vừa rồi nói vị vua burger đóng hết cửa hàng thì lại có ông lớn khác thông tin vào VN.
Điểm nguy hiểm nhất là cuộc chơi đã thay đổi mà nhiều người chưa nhận ra. Ngày xưa bạn mở quán dạy vẽ thì chỉ cạnh tranh với các lớp dạy vẽ, mở gym thì cạnh tranh với gym. Còn bây giờ, bạn đang cạnh tranh mặt bằng với cả những chuỗi lớn trong F&B, với các brand online nhiều tiền, với cả thương hiệu quốc tế. Cuộc chơi không còn là cùng ngành nữa, mà là ai chịu được chi phí cao hơn và lâu hơn. Và trong cuộc chơi đó, người hưởng lợi nhiều nhất lại không phải người kinh doanh, mà là chủ nhà.
Có một điều rất thật trong thị trường Việt Nam: giá mặt bằng có thể đứng lại một thời gian, nhưng gần như không giảm. Khi thị trường chững thì bạn thấy nhiều chỗ trống, nhưng khi dòng tiền quay lại thì giá bật lên rất nhanh. Nên nếu nhìn đúng bản chất, không phải thị trường đang chết, mà là thị trường đang chuyển pha, và cơn say giá mặt bằng đang rục rịch quay lại.
Với những ai đang chuẩn bị mở quán lúc này, câu hỏi quan trọng không còn là “thuê bao nhiêu tiền” nữa, mà là mô hình của mình có chịu được bài toán chi phí này không. Vì phần lớn sai lầm không nằm ở lúc đi tìm mặt bằng, mà nằm ở chỗ ký xong rồi mới nhận ra mình đang bước vào một cuộc chơi lớn hơn rất nhiều so với những gì mình tưởng ban đầu.
Minh Phan – Chọn đúng mặt bằng
Bạn thấy bài viết này hữu ích?
Đăng ký nhận bài viết mới mỗi tuần về mặt bằng và phát triển điểm bán
